Eingeschossig oder zweigeschossig bauen?
Man würde meinen, dass es recht schnell klar ist, ob ein Gebäude eingeschossig oder zweigeschossig ist. Doch was ist dann mit eineinhalbgeschossig gemeint und wie kann es sein, das Gebäude ganz offensichtlich zweigeschossig sind, obwohl der Bebauungsplan doch ganz klar eine eingeschossige Bauweise vorgibt?
Das liegt an der Definition des Begriffs. Ob ein Gebäude, im planungsrechtlichen Sinne, eingeschossig oder zweigeschossig ist, hängt von der Anzahl seiner Vollgeschosse ab. Hierzu müssen wir also schauen, wie genau ein „Vollgeschoss“ im Bauplanungsrecht definiert wird.
Die aktuell gültige Baunutzungsverordnung (BauNVO) verweist in § 20 I hierfür auf Landesrecht. Nachfolgend haben wir die Definitionen der Landesbauordnungen, der für uns bisher relevanten Bundesländer Hamburg, Schleswig-Holstein, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen und Bayern, zusammengetragen.
In den jeweiligen Abschnitten arbeiten wir zum besseren Verständnis mit einem Beispiel. Hierfür stellen wir uns ein Einfamilienhaus vor, dass auf einem Grundstück errichtet werden soll, welches eine eingeschossige Bauweise vorschreibt. Das Gebäude wird nicht unterkellert. Das Erdgeschoss ist in jedem Fall ein Geschoss im Sinne der Landesbauordnungen und hat eine Bruttogrundfläche von 60 m², das Gebäude ist 10,00 m lang und 6,00 m tief. Die Dicke der Außenwände nehmen wir mit 0,40 m an. Entsprechend beträgt die Nettogrundfläche des Geschosses 47,84 m².
In den Abschnitten stellen wir die Situation am Beispiel eines Satteldaches und am Beispiel eines Flachdachhauses mit Staffelgeschoss dar. Wir errechnen die jeweils maximalen, relevanten Flächen, die ein oberstes Geschoss oder Dachgeschoss erreichen darf, ohne als Vollgeschoss eingestuft zu werden.
Die Hamburgische Landesbauordnung (HBauO) definiert in §2 VI ein Vollgeschoss wie folgt:
„Vollgeschosse sind Geschosse, deren Deckenoberkante im Mittel mehr als 1,40 m über die Geländeoberfläche hinausragt und die eine lichte Höhe von mindestens 2,3 m haben. Das oberste Geschoss und Geschosse im Dachraum sind Vollgeschosse, wenn sie diese Höhe über mindestens zwei Drittel der Geschossfläche des darunter liegenden Geschosses haben.“
Und was heißt das nun? Beträgt die Fläche (mit einer lichten Höhe von 2,30 m oder mehr) des obersten Geschosses, weniger als 2/3 der Grundfläche des darunterliegenden, letzten, Vollgeschosses, so ist dieses Geschoss kein Vollgeschoss im Sinne der HBauO.
Bezogen auf unser Beispiel bedeutet das; es ist davon auszugehen, dass das Gesetz die Bruttogrundfläche meint, wenn es von der „Geschossfläche des darunter liegenden Geschosses“ spricht. Entsprechend darf die relevante Fläche (mit einer lichten Höhe von 2,30 m oder mehr) darf maximal 40 m² groß sein.
Berechnung: 60,00 m² * 2/3 = 40,00 m²
Die Landesbauordnung für das Land Schleswig-Holstein (LBO) definiert in §2 VIII ein Vollgeschoss wie folgt:
„Vollgeschosse sind oberirdische Geschosse, wenn sie über mindestens drei Viertel ihrer Grundfläche eine Höhe von mindestens 2,30 m haben. Ein gegenüber mindestens einer Außenwand des Gebäudes zurückgesetztes oberstes Geschoss oder ein Geschoss mit mindestens einer geneigten Dachfläche ist ein Vollgeschoss, wenn es über mindestens drei Viertel der Grundfläche des darunter liegenden Geschosses eine Höhe von mindestens 2,30 m hat; die Höhe der Geschosse wird von der Oberkante des Fußbodens bis zur Oberkante des Fußbodens der darüber liegenden Decke, bei Geschossen mit Dachflächen bis zur Oberkante der Dachhaut gemessen.“
Im Klartext bedeutet dies, dass die relevante Fläche (mit einer Höhe von 2,30 m oder mehr) weniger als 3/4 der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses betragen muss, um nicht als Vollgeschoss eingestuft zu werden. Aber Achtung, mit Höhe ist hier nicht die lichte Höhe gemeint. Stattdessen wird auch dieser Begriff hier definiert:
a) Bei darauffolgenden Geschossen u. Flachdächern ist damit der Abstand zwischen der Oberkante des Fußbodens und der Oberkante des darüberliegenden Fußbodens gemeint und
b) bei Dachflächen der Abstand zwischen der Oberkante des Fußbodens und der Oberkante der Dachhaut.
Entsprechend sind auch Außenwände in der Fläche zu berücksichtigen.
Für unser Beispiel heißt das, dass die relevante Fläche (mit einer Höhe von 2,30 m oder mehr) maximal 45,00 m² betragen kann, inkl. der Außenwände.
Berechnung: 60,00 m² * 3/4 = 45,00 m²
Die Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern (LBauO M-V) definiert in §2 VI ein Vollgeschoss wie folgt:
„Vollgeschosse sind Geschosse, deren Deckenoberkante im Mittel mehr als 1,40 m über die Geländeoberfläche hinausragt und die über mindestens zwei Drittel ihrer Grundfläche eine lichte Höhe von mindestens 2,30 m haben.“
Übersetzt heißt das; die Grundfläche des darunterliegenden Geschosses ist irrelevant. Lediglich die Grundfläche des betroffenen Geschosses ist hier von Bedeutung. Die relevante Fläche (mit einer lichten Höhe von mindestens 2,30 m) darf 2/3 der Grundfläche des eigenen Geschosses nicht überschreiten.
Bei unserem Beispiel ist die Grundfläche des Ober- oder Dachgeschosses identisch mit der Grundfläche des Erdgeschosses. Also darf die relevante Fläche (mit einer lichten Höhe von mindestens 2,30 m) maximal 40,00 m² groß sein.
Berechnung: 60,00 m² * 2/3 = 40,00 m²
Die Niedersächsische Bauordnung (NBauO) definiert in § 2 VII ein Vollgeschoss wie folgt:
„Vollgeschoss ist ein oberirdisches Geschoss, das über mindestens der Hälfte seiner Grundfläche eine lichte Höhe von 2,20 m oder mehr hat. Ein oberstes Geschoss ist nur dann ein Vollgeschoss, wenn es die in Satz 1 genannte lichte Höhe über mehr als zwei Dritteln der Grundfläche des darunter liegenden Geschosses hat.“
Gemeint ist, dass die relevante Fläche (mit einer lichten Höhe von 2,20 m oder mehr) im Ober- / Dachgeschoss maximal 2/3 der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses einnehmen darf, ehe das Geschoss zu einem Vollgeschoss würde.
Beziehen wir das auf unser Beispiel, bedeutet das, dass die relevante Fläche (mit einer lichten Höhe von 2,20 m oder mehr) max. 40,00 m² groß sein darf.
Berechnung: 60,00 m² * 2/3 = 40,00 m²
Die Bayerische Bauordnung (BayBO) in der aktuellen Fassung definiert das Vollgeschoss nicht länger. In Art. 83 VI wird diesbezüglich auf die zuvor gültige BayBO von 1997 verwiesen. Dort steht in Art. 2 V:
„Vollgeschosse sind Geschosse, die vollständig über der natürlichen oder festgelegten Geländeoberfläche liegen und über mindestens zwei Drittel ihrer Grundfläche eine Höhe von mindestens 2,30 m haben.“
Vereinfacht heißt das, dass die relevante Fläche (mit einer Höhe von mindestens 2,30 m) maximal 2/3 der Grundfläche des entsprechenden Geschosses betragen darf, um nicht als Vollgeschoss gewertet zu werden. Es ist davon auszugehen, dass mit Höhe im Sinne des Gesetzes nicht die lichte Höhe gemeint ist. Viel eher ist davon auszugehen, dass
a) bei darauffolgenden Geschossen u. Flachdächern der Abstand zwischen der Oberkante des Fußbodens und der Oberkante des darüberliegenden Fußbodens und
b) bei Dachflächen der Abstand zwischen der Oberkante des Fußbodens und der Oberkante der Dachhaut gemeint ist.
Entsprechend sind auch Außenwände in der Fläche zu berücksichtigen.
Für unser Beispiel heißt das, dass die relevante Fläche (mit einer Höhe von mindestens 2,30 m) maximal 40,00 m² betragen kann, inkl. der Außenwände.
Berechnung: 60,00 m² * 2/3 = 40,00 m²
Nutzt man diese Potenziale gezielt aus, kann man je nach Dachneigung und Traufhöhe im weiten Teilen des oberen Geschosses Stehhöhe erreichen. Mithilfe von Rücksprüngen und Dachterrassen sind sogar volle Geschosshöhen für das übrige Geschoss umsetzbar.
Beim klassischen Einfamilienhaus mit Satteldach und Kniestock um die 1,20 m spricht man im Volksmund dann auch von eineinhalb Geschossen. Nun wissen wir jedoch, oftmals ist dies, zumindest planungsrechtlich, ein eingeschossiges Haus mit zwei nutzbaren Geschossen.
