Abreißen und neu bauen oder doch lieber sanieren?

Was tun mit der Bestandsimmobilie?

Mit dem Begriff Altbau verknüpfen die meisten Menschen einen bestimmten nostalgischen Charme und den Baustil der Jahrhundertwende mit Dielenboden, Stuckverzierungen und einer Deckenhöhe von drei Metern und mehr. Selbstverständlich besitzen nicht alle Immobilien, die als Altbau gelten, die beschriebenen Attribute. Altbau ist nicht gleich Altbau. Viele Altbauimmobilien sind allein schon aufgrund der Grundrisse, der energetischen Standards und baujahrbedingter Schäden weniger attraktiv und rechtfertigen kaum noch eine Sanierung. Dennoch fehlt es vielen Hausbesitzern schwer, zwischen einer Sanierung des Hauses oder einem Abriss und einer späteren Neubebauung eine Entscheidung zu treffen. Vor allem, wenn es sich bei der Altbauimmobilie um das eigene Elternhaus handelt oder das Grundstück mit Altbestand geerbt wurde.

Wieso ist die Frage überhaupt wichtig?

Im vergangenen Jahr wurden mehr als 100.000 neue Einfamilienhäuser gebaut. Das sind im Schnitt 270 Einzelhäuser am Tag. Erstmals gibt es in Deutschland mehr als 16 Millionen Einfamilienhäuser. Inzwischen sind 2/3 aller Gebäude in Deutschland Einfamilienhäuser und aktuelle Umfragen bestätigen, dass nach wie vor das Einfamilienhaus die beliebteste Wohnform der Deutschen ist.

In Zukunft wird es jedoch immer weniger Neubaugebiete für Einfamilienhäuser geben. Es werden bundesweit nur noch ca. 50.000 Einzelhausbauplätze pro Jahr in Neubaugebieten ausgewiesen, Tendenz sinkend. 

Wir sehen deshalb das Potenzial für die in Zukunft geplanten "kleineren" Wohnhäuser eher auf den Grundstücken mit bereits existierenden Gebäudebestand, denn laut Statistischem Bundesamt werden Wohnhäuser ca. 90 Jahre alt, bis sie abgerissen werden. In Folge wird in den kommenden Jahrzehnten immer häufiger ein bereits bebautes Grundstück den Bauplatz für ein neues Einfamilienhaus bieten müssen. Bauplätze in Neubaugebieten gehören bald der Vergangenheit an.

Umso wichtiger ist die Frage, ob es nicht sinnvoller sein könnte, lieber dass bereits bestehende Haus zu sanieren, statt es abzureißen und das Grundstück mit einem neuen Haus zu bebauen.

Um die Frage "besser neu bauen als Altbau sanieren", beantworten zu können, ist es ratsam, das Thema von möglichst allen wichtigen Richtungen zu betrachten.

Abriss und Neubau oder Sanieren - Kaufmännisch betrachtet

Der Preis eines bebauten Grundstücks ermittelt sich aus der Summe Wertes des Grundstücks und dem Wert seiner Bebauung. Dies hat meist zur Folge, dass ein bereits so schon überteuerter Grundstückspreis zusätzlich mit den Kosten einer bereits abgeschriebenen Immobilie zusätzlich belastet wird.

Spielen die Käufer eines bebauten Grundstücks mit dem Gedanken, das Bestandsgebäude abzureißen und neu zu bebauen, ist der meist ausgewiesene Wert des Altbaubestands und die zu erwartenden Abrisskosten auf die Kosten des Grundstücks hinzurechnen. Dadurch wird das Grundstück dann auf den Quadratmeter oft so teuer, dass sich immer mehr Bauherren fragen, ob es nicht besser wäre, das Bestandsgebäude nicht abzureißen, sondern es lieber sanieren zu lassen.

Die Entscheidung kann insbesondere dann zugunsten der Altbausanierung gefällt werden, wenn die bauliche Grundsubstanz des Hauses – vom hinzugezogenen Bauexperten – für gut befunden wurde und keine größeren, zusätzlichen Umbaumaßnahmen notwendig sind, um das Haus wunschgemäß in Bezug zu nehmen. Müssen jedoch erst noch Wände eingerissen, Badezimmer verlegt oder vergrößert werden und ein kleiner Anbau für das fehlende Esszimmer erstellt werden, ist von einer Sanierung abzuraten, weil diese dann meist unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten nicht mehr sinnvoll durchgeführt werden kann.

Mit anderen Worten: Sind neben den notwendigen Sanierungsmaßnahmen noch weitere Anpassungen erforderlich oder gewünscht, ist der Erhalt einer Altbauimmobilie in der Regel wirtschaftlich nicht zu rechtfertigen, da die Höhe der Aufwendungen für die baulichen Maßnahmen den zu erzielenden Gegenwert überschreitet.

Hinzu kommt, dass eine Sanierung viel komplexer und schwerer zu kalkulieren ist als ein Neubau. Neubaukosten orientieren sich lediglich an der gewünschten Bauweise und an der Größe des geplanten Hauses und lassen sich so auf 5-10 % genau kalkulieren. Bei Sanierungsvorhaben werden viele notwendige Maßnahmen erst während der Baumaßnahme sichtbar, weshalb die Sanierungskosten vorher schwer abschätzbar sind. So kommt es immer wieder vor, dass Umbau- und Sanierungsvorhaben am Ende wesentlich teurer werden als ein Neubau in gleichem oder gar größerem Ausmaß.

Abriss und Neubau oder Sanieren - Baurechtlich gesehen

Ein Wohnhaus mit bis zu drei Wohneinheiten gehört zur Gebäudeklasse I und darf somit in einigen Bundesländern ohne Abrissgenehmigung "rückgebaut" werden. Dies kann auch in Eigenleistung geschehen, allerdings unter der Voraussetzung, dass die rechtlichen Auflagen zu Arbeitsschutz, Umweltschutz und der Nachweis zur Kampfmittelfreiheit eingehalten bzw. erbracht werden. Der Nachweis zur Kampfmittelfreiheit ist zum Beispiel in Hamburg für alle Baumaßnahmen verpflichtend und muss folglich auch für eine Abrissmaßnahme bei der Hamburger Feuerwehr beantragt werden. Wir empfehlen generell, einen Hausabriss von einer Fachfirma durchführen zu lassen, die sich zudem um das Abklemmen der Versorgungsleitungen für Strom, Wasser, Gas und der Telekommunikation kümmert.

Bevor Sie sich als stolzer Grundstücksbesitzer für den Abriss einer Bestandsimmobilie entscheiden, sollten Sie über einen Architekten prüfen lassen, ob mit der Altimmobilie Privilegien verbunden sind, die bei einem Abriss verloren gingen. In seltenen Fällen kommt es vor, dass Bestandsbauten so alt sind, dass sie nach heutigem Baurecht so nicht mehr erreichtet werden dürften. Als Bestandsbauten besitzen sie das Privileg des Bestandschutzes, das aktuelle Baurecht ist daher nicht verpflichtend zu beachten. Dies kann unter anderem für Grenzabstände, für die Einhaltung von Baugrenzen, Baulinien oder auch für die Größe des Altgebäudes gelten. Wird ein altes Gebäude abgerissen, so verliert es damit auch seine Privilegien. Der dann folgende Neubau hat das aktuell geltende Baurecht einzuhalten.

Doch ein Abriss kann in manchen Fällen dennoch sinnvoll sein, weil das aktuelle Baurecht ebenso größere Freiheiten einräumen kann als das alte. Das neue Baurecht erlaubt zum Beispiel oftmals eine wesentlich großzügigere Bebauung des Grundstücks, als es bisher durch den Altbaubestand der Fall war. In diesem Fall ist der Abriss des Bestandsgebäudes aus kaufmännischer Sicht auf jeden Fall sinnvoll, da ein Neubau die städtebaulichen Möglichkeiten des Grundstückes viel besser auszunutzen kann. Da die Grundstückskosten einen wesentlichen Anteil bei den Gesamtkosten einer Immobilie ausmachen, ist es sehr empfehlenswert, eine neue Bebauung so groß wie möglich zu planen, damit sich die Kosten des Grundstücks auf möglichst viele Quadratmeter Wohnfläche verteilen. Dabei ist eine Rücksichtnahme auf einen Altbaubestand meist sehr hinderlich. Ein Beispiel hierfür ist dieses  Mehrfamilienhaus in Othmarschen, wo zuvor ein Einfamilienhaus stand.

In eher seltenen Fällen kommt es vor, dass ein Bestandsgebäude unter Milieu- oder Denkmalschutz steht. Das heißt nicht, dass das Gebäude auf keinen Fall abgerissen werden darf. Es bedeutet zunächst, dass es vom Denkmalschutz als erhaltenswürdig eingestuft wird. Für den Fall, dass ein Abriss geplant ist, hat ein Baufachmann per Abrissantrag nachzuweisen, dass die Wirtschaftlichkeit im Falle einer Sanierungsmaßnahme nicht gegeben ist. Obwohl dies für einen Architekten eine eher leicht zu erfüllende Aufgabe ist, würde ich im Falle eines denkmalgeschützten Hauses den Erhalt des Gebäudes bevorzugen. In der Regel werden Sanierungsarbeiten an denkmalgeschützten Gebäuden nicht nur von der Denkmalschutzbehörde gefördert, sondern sie sind zudem bei geplanter privater Nutzung zu 90 % auf 10 Jahre von der Einkommenssteuer absetzbar. Außerdem bietet die KfW für die Sanierung denkmalgeschützter Gebäude eine Reihe spezieller Förderprogramme an, sodass man meistens durch den Erhalt eines Denkmals nicht nur mit einem individuellen und historischen Gebäude belohnt wird, sondern auch noch mit einer verhältnismäßig geringen finanziellen Belastung durch die Sanierung davonkommt.

Abriss und Neubau oder Sanieren - Was ist nachhaltiger?

Nachhaltiges Denken ist inzwischen ein Teil unseres gesellschaftlichen Denkens und hat unsere Verschwendungsgewohnheiten, unseren Ressourcenverbrauch und unseren Konsumdurst zumindest in manchen gesellschaftlichen Milieus ein wenig gebremst. Umweltbewusstsein ist längst ein fester Bestandteil unserer Erziehung und Bildung geworden. Resultierend aus dem Wissen, dass wir unseren ökologischen Fußabdruck auf der Erde unbedingt verringern müssen, werden unsere Entscheidungen mal bewusst, mal unbewusst davon beeinflusst, im Sinne der Nachhaltigkeit möglichst umweltgerecht zu handeln.

Im Zusammenhang mit der Fragestellung, ob es sinnvoller ist, einen Altbau zu sanieren oder lieber abzureißen und neu zu bauen, ist das Abreißen und ein anschließender Neubau meiner Meinung nach zu vorschnell in die Kritik der Klimaschützer geraten. Wir leben in einer Zeit, in der einfache Antworten auf komplexe Fragen zwar in Mode sind, jedoch heißt die Antwort auf diese Frage wie so oft: Es kommt darauf an! Ob eher ein Abriss in Verbindung mit einem Neubau oder doch die Sanierung eines Gebäudes den größeren ökologischen Fußabdruck für die Umwelt hinterlässt, hängt zum einen vom geplanten Sanierungsumfang und zum anderen von der Bauweise des geplanten Neubaus ab.

Gehen wir einmal idealerweise davon aus, dass am bestehenden Altbau lediglich Sanierungsmaßnahmen nötig sind, um in dem Gebäude wieder zeitgemäß wohnen zu können. Eine typische Sanierungsmaßnahme wäre hierbei zum Beispiel eine neue Dacheindeckung, vielleicht in Verbindung mit einer von außen auf das Dach eingebrachten Wärmedämmung. Oftmals runden bei einer solchen Sanierung neue Fenster, eine neue Heizung sowie neue Sanitärobjekte, neue Fliesen und Bodenbeläge sowie Innenmalerarbeiten die Sanierungsarbeiten ab. Sind die Innentüren aus Massivholz, werden sie überarbeitet und neu gestrichen, sind sie bereits aus beschichteter Wellpappe, werden sie durch richtige Innentüren ersetzt. Gewünscht sind bei einer Sanierung häufig mehr Steckdosen, die benötigten Sicherung finden hoffentlich im bestehenden Sicherungskasten noch ihren Platz.

Fast all diese Positionen und Leistungen, die bei der Sanierung in diesem Beispielfall ausgeführt wurden, wären in einem ähnlichen Umfang auch bei einem neuen Gebäude angefallen. Vielleicht wäre die Gesamtheit der Leistungen in Neubau etwas günstiger als bei der Altbausanierung gewesen, weil nichts zuerst demontiert und entsorgt werden musste. Ob jedoch ein Maler einer Wand im Altbau spachteln bzw. verputzen und streichen muss, ist vergleichbar mit dem Spachteln und Streichen einer Wand in einem Neubau. Ebenso verhält es sich mit fast allen Ausbau- und haustechnischen Gewerken. Ob diese in einem alten oder in einem neuen Haus eingebaut werden, spielt energetisch kaum eine Rolle.

Jetzt kommen wir aber zu dem großen Unterschied: Ausbau und Haustechnik verursachen im Neubau wie im Bestandsbau bei gleicher Ausführung dieselbe Menge grauer Energie. Nur ist vom Statistischen Bundesamt belegt, dass der Neubau eine erheblich längere zu erwartende Haltbarkeit besitzt als der sanierte Altbau. Das heißt, dass die graue Energie, die für die Sanierung verbraucht wurde, sich im Bestandsgebäude innerhalb einer wesentlich kürzeren Zeit abschreibt als in einem Neubau.

Einem weiteren Aspekt wird ebenso kaum Beachtung geschenkt. Bei einer Sanierung bleibt die Gesamtenergiebilanz einer Baumaßnahme immer negativ für die CO2-Bilanz, denn es wird auf jeden Fall mehr CO2 freigesetzt, als die verarbeiteten Baumaterialien in der Lage wären zu binden. Neue Innentüren aus Massivholz und ein neuer Bodenbelag aus Eichenparkett reichen bei Weitem nicht aus, um den CO2-Verbrauch der gesamten Sanierungsmaßnahme zu kompensieren. Durch die Sanierung eines Wohnhauses mittlerer Größe werden ca. 15 Tonnen CO2 freigesetzt, die sich auf die restliche Lebenszeit der sanierten Bestandsimmobilie verteilen müssen.

Lasst uns neu bauen (?)

Wird der geplante Neubau in einer konventionellen Massivbauweise durchgeführt, würde sich die oben beschriebene CO2-Belastung durch den Ausbau noch einmal drastisch erhöhen. Zu den 15 Tonnen CO2 für Ausbau- und Haustechnikgewerke kämen noch einmal 50 Tonnen CO2 für die Erstellung des Rohbaus hinzu. Um ein neues Wohngebäude mittlerer Größe zu erstellen, werden ca. 65 Tonnen CO2 erzeugt. Kein Wunder, dass Klimaschützer eher die Sanierung befürworten, die mit 50 Tonnen CO2 günstiger wegkommt.

Als Architekten ökologischer und technikreduzierter Wohnhäuser sind wir ständig auf der Suche nach Werkzeugen und Lösungen, die es uns ermöglichen, möglichst klimafreundlich und umweltgerecht zu bauen und zu wohnen. Immer, wenn wir ein neues Haus in unserer ressourcenschonenden Holzrahmenbauweise realisieren, binden wir damit im Schnitt 65 Tonnen CO2 in Form von natürlichen Fasern und in Form von Konstruktions- und Ausbauhölzern sowie in Form von Naturfaserdämmung. Selbst nach der Berücksichtigung der durch den Ausbau und die Haustechnik verbrauchten CO2-Emissionen in Höhe von 15 Tonnen verbleibt die Gesamt-CO2-Bilanz in Höhe von 30-50 Tonnen gespeicherten CO2 im Vorteil.

Vergleichen wir vollständiger Weise jetzt noch den sanierten Altbau, der 15 Tonnen CO2 freisetzt, mit dem von uns geplanten und realisierten Holzrahmenhaus, welches mit 30-50 Tonnen CO2 positiv bilanziert, liegt die Differenz zwischen dem sanierten Haus im Vergleich zum Neubau mit 45-65 Tonnen CO2 zugunsten des Neubaus.

Dieses kleine Beispiel zeigt auf, welchen enorm großen Hebel private Bauherren in Bezug auf den Ausstoß von CO2 besitzen, wenn sie sich anstelle eines geplanten Sanierungsvorhabens doch für den Abriss und Neubau entscheiden und sich hierbei gegen eine konventionelle Bauweise und für eine ressourcensparende Holzrahmenbauweise entscheiden – zwischen der einen und der anderen Lösung liegen immerhin satte 80-100 Tonnen CO2.

Ihr Ansprechpartner

Denis-Dirk Mc Cracken
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HolzHausWerft Finkenwerder   Sandhöhe 10   21129 Hamburg   040 74213300  Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein!